『属性』が低くても大丈夫！失敗しない金融機関との付き合い方

2025-03-15

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　みなさんこんにちは、わんだらです。不動産投資に取り組むうえで、常に大きな課題となるのが「融資をどのように受けるか」という問題です。物件そのものの情報収集ももちろん重要ですが、融資条件次第でキャッシュフローや収益性が大きく変わるため、投資家にとって“使える銀行”を見つけることは極めて大切です。

本記事では、不動産投資における融資戦略のポイントを詳しく解説しながら、金融機関を開拓する具体的な手順や、業者選びによって金利が変わってしまう理由など、実践的な情報をまとめてご紹介します。この記事を読むことで、初心者の方でも融資戦略の基礎をしっかり理解し、投資規模の拡大につなげるヒントが得られるでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

1. 金融機関開拓の重要性と基本ステップ

属性が低めの投資家こそ自力開拓が欠かせない

一般的に、不動産投資の初期段階では「物件を紹介してくれた不動産会社が取引している金融機関へ融資を持ち込む」ケースが多いです。すでに高い年収や十分な自己資金がある方の場合、利用できる金融機関も多く困らないかもしれません。一方で、属性があまり高くない方は、融資が通らず苦戦することが増えてきます。

属性が低めの場合の課題
- 「自己資金が少ない＝金融機関にとって融資リスクが高い」と見られがち
- 担保余力が小さい
- 物件自体の評価が低いと、融資が降りにくい

こうした状況を打破するためには、自分自身で複数の金融機関へアプローチし、融資の選択肢を増やす「金融機関開拓」が必須と言えます。融資戦略をうまく立てることで、次第に投資規模の拡大が期待できるのです。

2. 銀行にリアルな物件を持ち込むメリットとは

電話ヒアリングとリアル持ち込みの違い

融資条件を確認する際、「電話でのヒアリング」だけで済ませている方もいるでしょう。しかし実際には、リアルな物件資料を持って銀行に相談に行くほうが、具体的な情報を得やすいのです。

「持ち込んだ物件では融資が出なくても、こういう条件だったら融資可能です」
「このエリアなら審査を通しやすい」

など、銀行の基準が明確になることがあります。電話のヒアリングだけでは引き出せない“本音”が聞ける場合も多いのです。

プロフィールシート・事業計画書を活用

銀行側からすると、取引のない初対面の投資家に対しては「この人は誰なのだろう？」というのが正直なところ。そこで、自分の背景や経歴、投資目的が分かる書類を準備しておくと、銀行担当者の心証が良くなり、話がスムーズに進みます。

プロフィールシート（自己紹介書）
- 自己資金や年収、職業、資産背景などをまとめる
- 「なぜ不動産投資を行いたいのか？」という目的を明確に
事業計画書
- 物件の概要（立地、築年数、家賃収入見込みなど）
- キャッシュフロー試算や返済計画
- 投資のゴール（いつまでに、どんな規模を目指すのか）

「金融機関の立場になって考える」という視点は非常に大切です。お金を貸す側の気持ちを理解することで、融資の審査が通りやすくなります。

3. 小さなお金を借りて実績を作る大切さ

まずは「借りて返す」実績作りが最優先

不動産投資をこれから始めたい人、あるいは拡大していきたい人にとって、「取引実績を積み重ねる」ことは融資戦略上、大きな武器となります。なぜなら、銀行との信頼関係を作るには「お金を貸したら、きちんと返す人だ」と感じてもらう必要があるからです。

実績作りのステップ例
1. 小額融資（50万円～100万円程度）にチャレンジする
2. コツコツ返済することで、銀行からの評価を上げる
3. 信用力が高まり、大きな金額（500万円～）へ融資枠を広げられる

こうした段階を踏むことで、結果的に「不動産投資向けの大口融資」を受けやすい土台ができます。最初は地道に思えるかもしれませんが、長期的に見るとこの積み上げが重要です。

4. 不動産会社が違えば金利も変わる!? 知られざる優遇の仕組み

シガ銀（滋賀銀行）の例：同じ物件なのに金利が違う？

不動産投資家の間では「比較的融資を受けやすい」として人気を集めている滋賀銀行。Web完結型で融資審査が進む点や、比較的幅広い属性の人でもトライしやすいことが評判を呼んでいます。

実は、この銀行が扱う融資の金利は“不動産会社”によって異なるケースがあるのです。例えば、ある業者経由だと金利2.50％が精一杯なのに、別の業者から申し込むと2.05％の金利優遇が受けられるといった差が発生します。

なぜ業者によって金利が変わるのか？

取引件数が一定数以上であること
- ある不動産業者が滋賀銀行との取引を多数実行している
- 「この業者が紹介する顧客はきちんと返済する」という信頼が形成される
- その結果、優遇金利が適用されやすくなる
通帳取引の状態が良好なお客さんが多い
- 返済のやりとりがスムーズかつ、入出金の履歴が明確で管理がしやすい
- リスクの低い投資家を多く紹介してくれる業者には、金融機関もメリットを感じる

こうした背景により、同じ物件でも紹介する不動産会社がどこかで、金利優遇が受けられるかどうかが変わってくるのです。投資家としては、できるだけ金利を抑えたいところなので、「信頼できる不動産会社とつながること」は極めて重要なポイントとなります。

5. 融資戦略を成功させるポイント：事業計画書・プロフィールシートの作り方

5-1. 事業計画書のポイント

現状の資産・負債状況を明確に
- 自己資金や保有物件数、現在の融資残高など
目標設定と期間を具体的に提示
- 「〇年で〇棟を保有」「キャッシュフロー月〇万円」など
返済シミュレーション
- 金利が0.1％上昇した場合でも返済に問題がないか
- 空室率を保守的に見積もる

5-2. プロフィールシートのポイント

基本情報（氏名、年齢、勤務先、年収）
投資経験・保有資産一覧
- すでに不動産を持っている場合は、物件概要と融資状況も一緒に
投資の目的やビジョン
- 「老後の安定収入を確保したい」「早期退職を目指したい」など
自己資金の出所や拠出予定額
- 通帳の写しや証券口座の残高証明なども用意しておくと◎

銀行の立場からすれば、できるだけリスクの少ない投資家に融資したいと考えます。事業計画書とプロフィールシートを“数字で説得力を持たせる”ように作り込むことが大切です。

6. まとめ：良い業者選びが融資戦略の決め手

本記事では、融資戦略を成功させるための具体的な方法を解説しました。最後にポイントをおさらいしておきましょう。

リアルな物件を銀行に持ち込む
- 電話ヒアリングだけでなく、実際に物件資料を提示すると具体的なアドバイスを得やすい
小さな金額でも借りて実績を作る
- 「借りて返す」を繰り返すことで信用を積み重ね、大きな融資につなげる
不動産会社によって金利が変わる事実を知る
- 取引実績や紹介実績の多い業者経由だと優遇金利が適用される場合がある
事業計画書とプロフィールシートで信頼度を高める
- 銀行の視点に立ち、細部まで整合性のある書類を準備する

不動産投資は長期的な視点で見ることが大切です。同じ物件を買うにしても、銀行や業者によって融資条件（特に金利）が異なるため、わずかな違いが数百万単位の差を生むこともあります。だからこそ、「良い不動産会社」とつながり、「属性」を高める行動を積み重ねていくことが、後々の投資成果を大きく左右するのです。

もし現在、不動産投資を検討しているにもかかわらず、融資の段階で足踏みしている方がいらっしゃるなら、ぜひ今回ご紹介した方法を参考にしてみてください。「金融機関開拓」「小額融資で実績作り」「優良業者とのネットワーク形成」の3点を押さえれば、きっと融資のハードルが下がり、スピーディに投資を拡大していけるはずです。

以上、「不動産投資における融資戦略」について詳しくお伝えしました。ぜひ実践してみてください！

参考資料：主な金融機関の融資比較表

下記はあくまで一例です。実際の金利や融資期間は個別の状況によって変わりますので、目安としてご覧ください。

金融機関名	特徴	想定金利（例）	融資期間（目安）
A銀行	取引実績が必要、属性重視	2.3～3.0％	10～35年
B信用金庫	地域密着型、自己資金多め要	2.5～3.5％	10～30年
滋賀銀行	Web審査可、業者取引実績重視	2.05～3.0％	10～35年
Cノンバンク	金利高めだが審査スピード速い	3.0～4.0％	5～20年