1．はじめに：融資の“順番”とは？
不動産投資を学び始めると、「銀行融資の順番が大事」といった話を耳にすることがあります。
• 「最初に融資を組む銀行を間違えると、将来的に大型物件が買えない」
• 「属性が高い人ほど、最初にメガバンクや地方銀行を使ったほうがいい」
などなど、さまざまな“定説”があるのですが、果たしてそれはどこまで本当なのでしょうか。
みなさんこんにちは、わんだらです。これまで複数の金融機関から融資を受け、物件を5棟・50室以上所有してきた経験から、「銀行融資の順番」についての考え方をまとめてみました。
結論から言えば、「順番は確かに大事な部分もあるけれど、一概に“これが正解”とは言い切れない」のが現実です。投資家の属性（職業・年収・資産背景など）や目標、自己資金の多寡、そして金融機関ごとの審査基準や条件によって最適解は異なります。
今回は、順番が重要だと言われる理由や、金融機関によって融資条件がどう変わるのか、そして「属性が高くない人」や「これから投資を始めたい方」はどうすればいいかなどを解説していきます。
2．融資の順番より大切な「属性」「目標」「環境」
2-1．属性とは何か
不動産投資における“属性”とは、一般的に以下のようなものが含まれます。
• 勤務先の規模や業種
• 年収や勤続年数
• 保有資産（預貯金・株式など）
• 社会的地位（役員クラスや経営者）
属性が高い（社会的信用がある）ほど、メガバンクや地方銀行など金利が低い金融機関から融資を引きやすい傾向があります。一方、属性がそこまで高くないサラリーマンや個人事業主の場合は、信用金庫・信用組合、ノンバンクを利用して融資を受けるケースが多くなります。
2-2．目標・環境によっても違う
たとえ同じ年収や同じ会社に勤めていても、「早期にサラリーマンを辞めて不動産投資でキャッシュフローを得たい」のか、あるいは「本業を続けながら資産をコツコツ増やしていきたい」のかによって、選ぶ銀行や融資条件は変わってきます。
• キャッシュフロー重視派
• なるべく早く月々の手残りを多くするため、融資期間を長めに、自己資金も少なめに設定できる金融機関を使う。
• 安定資産形成派
• 金利を重視し、自己資金をある程度投入してでも返済負担を軽くし、長期的に安定収入を狙う。
このように目標が異なれば、最適な金融機関や融資条件も自ずと変わります。
3．借りる銀行によってここまで変わる！融資条件とエリアの制限
3-1．メガバンク・地方銀行
• 金利が比較的低い（1％台〜2％台）
• 自己資金2〜3割を求められることが多い
• 年収や役職など、かなりの高属性が求められるケースあり
融資条件の良さは魅力的ですが、「エリアの制限」が厳しかったり、投資家の属性が高くなければ門前払いされてしまうことも珍しくありません。
3-2．信用金庫・信用組合
• 金利はメガバンク・地銀に比べるとやや高め（2〜4％程度）
• 自己資金は物件や投資家次第で柔軟に対応
• 地元密着が原則のため、購入物件の所在地や居住地によって融資が出るか変わる
信用金庫や信用組合は、“視点から○km以内”といった地理的な縛りがある場合が多いです。ただし、投資家との信頼関係が築けると、その後も融資を受けやすいというメリットがあります。
3-3．ノンバンク
• 金利は最も高め（4〜8％前後になることも）
• 自己資金ゼロや頭金わずかでも融資してくれる可能性がある
• 融資エリアや物件種別について比較的柔軟
「属性が低い」「自己資金を出したくない」などの事情がある場合、ノンバンクは重要な選択肢となります。一方で金利が高いため、キャッシュフローやリスク管理をしっかり考えたうえで利用する必要があります。
4．意外と公開されていない「紹介」と「実績」の世界
4-1．一見さんお断りの金融機関もある
金融機関の中には、「新規顧客は受け付けません」と事実上、一見さんお断りの方針をとっているところもあります。その背景には、
• 過去に問題を起こした投資家や業者がいた
• 物件査定時にトラブルが多発した
• 紹介経由なら投資家の信用がある程度担保される
といった理由があります。
こうした金融機関は表立って情報を出さないため、普通にネット検索をしてもヒットしないことがほとんどです。結局は「既存顧客の紹介」や「実績のある業者経由」でのみ融資を実行しているケースが多いのです。
4-2．投資家仲間や業者とのつながりが大切
「紹介があれば融資してもらえた」「良い業者さん経由だったからこそ、特別に条件が出た」といった話は、不動産投資の世界では珍しくありません。
• 投資家仲間と定期的に情報交換
• 信頼できる不動産業者と取引を重ねる
こうした地道なネットワークが、「非公開の金融機関の門戸を開けるカギ」になります。ただし、「クレクレ君」になってしまうと嫌われてしまうのも事実。持ちつ持たれつの関係を築くために、自分からも有益な情報を発信する姿勢が大切です。
5．属性が低い人はどうする？まずは借りられる銀行を探すのもアリ
「銀行融資は順番を間違えると積んでしまう」と聞いて、最初から“最高の条件”を狙いすぎて身動きが取れなくなる方もいます。しかし、実際には「最初に借りられる金融機関が限られているなら、そこから進める」のも十分アリです。
• 属性が低いうちは、金利が高めでも融資を受けられる信用金庫やノンバンクを活用して小型物件からスタート
• 実績を積んで物件数を増やし、家賃収入や保有資産が増えたタイミングで金利の低い銀行に切り替えを検討
この流れで成功している投資家は少なくありません。「順番を重視しすぎて何年も投資を始められない」のは本末転倒。自分の属性や目標に合わせて、まずはできるところから着手するという柔軟さも必要です。
6．まとめ：一般論だけにとらわれず“自分のケース”で判断しよう
今回のポイントを整理すると、以下のようになります。
1. 「銀行融資の順番」は確かに存在するが、投資家の属性や目標によって最適解は変わる。
2. メガバンクや地方銀行は金利が低い一方で、自己資金やエリア制限、属性要件が厳しい。
3. 信用金庫・信用組合やノンバンクは柔軟だが、金利が高いなどのデメリットもある。
4. “紹介”や“実績”でしか開かない金融機関もあるため、投資家仲間や業者とのつながりが重要。
5. 属性が低いうちは、最初から最高の条件を狙いすぎず、借りられる金融機関で実績を積むのも一つの方法。
大切なのは、「ネットや書籍で言われている一般論を鵜呑みにしないこと」です。融資条件は日々変わりますし、金融機関側も投資家ごとの背景を見て柔軟に判断します。自分の属性や投資の目標をしっかり整理したうえで、「今の自分が取れる選択肢は何か？」を考えていきましょう。
