みなさんこんにちは、わんだらです。皆さんの中には、「不動産投資を始めてみたいけれど、どんな戦略が自分に合っているのだろう？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。私も実際に不動産投資を始める前は、いろいろな投資法を知りたくて、セミナーや書籍などで手探りをしていました。
今回の記事では、不動産投資家の“2つのパターン”について詳しくお話しします。さらに、自分がどちらの道を選びたいのかをしっかり認識することで、後々「こんなはずじゃなかった…」と後悔するのを防ぐためのポイントを解説します。
1. 不動産投資家の2つのパターンとは？
不動産投資にはさまざまなやり方がありますが、大きく分けると「規模拡大路線」と「安定収益路線」の2つに分かれると私は考えています。もちろん細かい手法や購入する物件の種類などで無数のバリエーションがあるのですが、今回はざっくりとこの2つに焦点を当ててみましょう。
この2つのどちらを目指すかによって、選ぶ物件も運用の仕方も大きく異なってきます。たとえば、
• どんどん物件を増やして家賃年収を何億円にも伸ばしたい！
• 数棟だけ持って、長期的に安定収入を得ながらゆるやかに資産形成をしたい。
この2つの方向性を混同してしまうと、後から「こんなはずじゃなかった…」と感じるケースが少なくありません。実際に私も、周りの投資家の方々から「自分が想定していた方向と違う形になってしまった」という相談を受けることがあります。
特にコンサルやセミナーを受ける場合、講師やメンターの方が「規模拡大路線」を基本スタンスにしていることもあります。そのため、自分自身はそこまで大規模に拡大したいと思っていなくても、勢いで進められてしまい、気づいたら多くの負債を抱えていた…ということも起こり得るのです。
2. 【パターン1】規模をどんどん拡大していく投資法
まず1つ目は、融資をフル活用してガンガンと物件を増やしていくパターンです。
• 中古物件を短期売買しながら、どんどん買い進める
• 築古物件で減価償却を活かし、一定期間で利益が出る前にまた新しく買い足す
• 資産拡大と同時に負債も増やし、ある程度のタイミングで物件を売却しながら純資産を増やす
こうした流れで、物件数を増やして規模拡大していく方法ですね。このやり方自体は決して悪いものではなく、むしろ短期間で大きくキャッシュフローを伸ばすポテンシャルがあります。家賃年収が数億円になるような投資家さんも少なくありません。
ただし、物件を増やすほど管理物件数が多くなり、それだけ手間も増えやすくなります。また、融資審査に通りやすくするためには売却によって純資産を増やすなど、ある程度頻繁に売却を行い、決算書を良好に見せる工夫が必要になります。
規模拡大のメリット
• 短期間で家賃収入が大幅に増え、資産のインパクトが大きい
• 上手く回れば不動産による早期リタイア（脱サラ）を実現しやすい
• 減価償却のタイミングに合わせて次の物件を買い進めることで、税負担を一定期間抑えられる
規模拡大のデメリット
• 負債も増えるため、心理的負担が大きくなる
• 物件数が増える分、運営管理の手間がかかる
• 次々と物件を購入するため、一棟ごとの“満室経営”が疎かになるリスク
3. 【パターン2】安定した収入と資産形成を目指す投資法
一方、そこまで拡大するつもりはなく、いくつかの物件を保有して安定収入や資産形成を目指すパターンもあります。
• 新築や築浅、中古でも状態の良い物件を狙い、長く安定収益を確保する
• 物件数は3棟～4棟程度で満足し、それをしっかり満室経営する
• 融資期間を長めに設定しつつ、余裕があれば繰り上げ返済等も活用して返済を進める
私自身はどちらかというと、この路線に近いスタンスで物件を増やしてきました。8年ほど運営を続けていますが、物件数はそこまで多くはありません。しかし、“満室経営”を徹底しているので、家賃収入が安定しているという強みがあります。
安定路線のメリット
• 管理物件が少ない分、運営に手が行き届きやすい
• しっかりと入居者を確保し、手残りのキャッシュフローが安定する
• 一定期間しっかり返済を進めることで、純資産が着実に増える
安定路線のデメリット
• 家賃収入の総額が一気に増えづらい
• 物件の取得タイミングをあまり頻繁に作らないため、融資期間の短縮による節税などのメリットが得にくい
• 脱サラを目指す場合は時間がかかることもある
4. 購入前に考えるべき3つのポイント
不動産投資を始めるにあたり、以下の3つのポイントを物件購入前にぜひ整理しておきましょう。
1. 自分はどれくらいの規模を目指すのか？
• 脱サラするほどのキャッシュフローを得たいのか、それとも副業レベルで安定収益を目指したいのか。
2. 購入後の運営にどれだけの時間と労力をかけられるのか？
• 大量の物件を管理するには、それ相応の管理体制や委託先、マネジメントの知識が必要。
3. 物件取得時の融資・返済計画はしっかり立てられているか？
• 築古物件で減価償却が4年で終わる場合、5年目以降の税負担はどうなる？
• キャッシュフローがほとんど残らない物件を買って本当に大丈夫？
特に家賃相場やエリアの需給バランスなどは、購入前の段階でしっかり調査することが基本です。買った後で「このエリア、実は入居がつきにくい…」と気づくケースもあります。最初から空室対策を考えながら物件を選ぶだけでも、運営の安定度合いは大きく変わります。
5. “自分の目的に合った物件選び”が大切な理由
不動産会社や仲介業者さんは、それぞれ自社で扱っている物件を売りたいという事情があります。また、コンサルを行うメンターの方も、自身の得意とする投資法がそのまま「正解」だと勧めてくる可能性が高いです。
たとえば、脱サラを目指したい人が「月の手残りがほとんど出ない新築物件」を買ってしまえば、毎月のキャッシュフローは期待できません。これは典型的な“目的と物件選びの不一致”です。
• 脱サラ・早期リタイアを目指すなら：キャッシュフロー重視。高い利回りや安定した賃貸需要のある物件に注目。
• 本業を続けながらの資産形成なら：資産性が高く、長期運用に耐えられる物件を優先。多少キャッシュフローは低めでも良い。
このように、自分の目標やライフスタイル、将来設計に合わせて物件を選ぶ必要があります。目指すゴールが曖昧なまま「融資が出るから」「なんとなく利回りが高そうだから」という理由で物件を買ってしまうと、数年後に大きな後悔をする可能性があるのです。
6. 運営こそが鍵！買った後の満室経営の重要性
実は、不動産投資で本当に大事なのは“買った後の運営”です。多くの人は、物件を買うことにばかり意識が向きがちですが、そこから長期にわたってしっかり収益を上げ続けられるかどうかは、空室をいかに早く埋めるか、いかに家賃下落を防ぎ、必要な修繕を行うかなどの運営に左右されます。
私自身、現在51室を所有しており、それらを常にほぼ満室に保てるように1室でも空いたら1～2か月以内には必ず入居を決めるという意識で動いています。業者と密に連絡を取り、募集条件を見直し、物件の魅力を引き出すためのリフォームや設備投資も行います。そうした地道な努力の積み重ねで、安定した家賃収入を確保できているのです。
一方、物件数をたくさん持っている投資家の中には、空室が出ても「とりあえず次の物件を買うことのほうが優先」という方もいます。それで回る人もいますが、運営が疎かになると、空室が長期化してキャッシュフローが伸び悩むリスクもあります。
次の融資にも影響する運営の実績
さらに、次の物件を購入する際に重要なのが既存物件の運営実績です。銀行は、
• 現在の物件が満室に近い稼働をしているか
• 家賃の滞納や修繕費の管理がしっかりできているか
といった運営状況を見ています。いくら大きな物件を所有していても、空室だらけで収支が悪化していれば、融資の評価は下がりやすくなります。
逆に、規模は小さくても“常に安定稼働している物件”を持っていると、「この人は運営能力がある」と判断され、次の融資が受けやすくなることもあるのです。
7. まとめ：あなたはどちらのパターン？
ここまでお話ししてきたように、不動産投資には大きく2つの方向性があります。
1. 規模拡大路線：短期売買・減価償却をフル活用して、負債を伴いながらも積極的に物件を増やし、大きな家賃収入を目指す。
2. 安定収益路線：少数の物件をじっくり満室経営しながら、長期にわたって安定収入と資産を積み上げていく。
どちらにもメリット・デメリットがあります。大切なのは、「自分が最終的にどうなりたいか」をハッキリさせることです。脱サラを目指すのか、本業を続けながら副収入を得るのか、どの程度のリスクや労力を負えるのか――これらを明確にしないまま物件を買ってしまうと、最終的に「想定外に負債が膨らんだ」「思っていたほどキャッシュフローが残らない」という事態に陥りかねません。
また、購入した後は入居率（稼働率）をいかに高めるかが、投資の成否を左右します。不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買った後が始まり」です。物件の運営能力を高めるためにも、必要な知識やパートナー（管理会社やリフォーム業者など）を早めに選定しておくと安心です。
私がこうして東京タワーを望むホテルからお話をしているのは、少しでもパワースポットのエネルギーを皆さんにお届けできれば…という気持ちもあります。かつては私も、どのように物件を増やせばいいのか、どうやって安定的に入居を確保すればいいのか手探りでした。ですが、“自分が何を目指したいのか”が定まってからは、物件選びや運営方針がブレなくなり、結果的に満室経営で安定収入を得られるようになっています。
ぜひ皆さんも、不動産投資を始める際に今回お伝えしたポイントを参考にしてみてくださいね。自分のゴールに合った投資スタイルを選び、しっかりと収益を積み重ねながら、将来を豊かにしていきましょう。
